Первичным делом: в России начали снижаться цены на жилье в новостройках

В регионах России начали снижаться цены на жилье в новостройках. Тенденция наметилась в Санкт-Петербурге, Москве, Сочи, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Калининграде и других городах, рассказали «Известиям» представители агрегаторов и риелторы. Среди причин — повышение ключевой ставки, сокращение льготных ипотечных программ и ограниченные финансовые возможности граждан. По мнению экспертов, тренд может продлиться от года до полутора, а снижение цен способно достигнуть 15%. Впрочем, девелоперы пока отказываются подтверждать тенденцию, ведь если начнется ощутимое снижение прайса, продажи встанут: покупатели будет откладывать сделки в ожидании еще более низких цен.

Насколько могут снизиться цены на недвижимость

Снижения цен на квартиры в новостройках зафиксированы в октябре в Сочи (на 1,3%), Калининграде (на 1%), Санкт-Петербурге (на 0,9%), Нижнем Новгороде (на 0,6%), Краснодаре (на 0,1%), рассказали «Известиям» в агрегаторе «Яндекс Недвижимость». При этом в Калининграде, по данным аналитиков, цены снижаются уже четвертый месяц подряд, а в сентябре их падение составило 5,3%.

При этом на вторичном рынке цены, по данным агрегатора, сейчас стагнируют. В городах-миллионниках по итогам октября медианная стоимость 1 кв. м готового жилья составила 134 тыс. рублей, увеличившись за месяц на 0,4%. В 11 мегаполисах изменение цены составило менее 0,5%, сообщили в компании.

— Хотя текущий уровень ключевой ставки рекордный, вероятнее всего, он не приведет к массовым распродажам, а запустит плавное снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, — отметил в разговоре с «Известиями» директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

По его словам, в новых условиях девелоперы начали использовать иные подходы к ценообразованию, запуская специальные предложения для покупателей. На итоговую цену объекта больше влияет не площадь квартиры и стоимость метра, а то, какую акцию, тип рассрочки, специальное предложение выберет покупатель. За последний год во всех городах-миллионниках выросло количество продавцов, которые готовы делать скидки покупателям, и эта тенденция только усиливается, отметил Евгений Белокуров.

По оценкам некоторых экспертов началось снижение цен и на недвижимость в Москве. В девелоперской компании Touch «Известиям» сообщили, что уменьшается стоимость недвижимости в проектах эконом- и комфорт-класса, при этом в бизнесе и выше цены сохраняются на прежнем уровне.

Впрочем, в компании ЦИАН не подтвердили тренд на снижение цен в Москве и Санкт-Петербурге, при этом признали, что есть регионы с обратной историей.

— Средний показатель по регионам колеблется от +0,2% до +0,8%. Разумеется, при таких параметрах — фактически при околонулевых колебаниях цен — есть регионы, где цены на 30-дневных отрезках снижаются. Правда, пока не было таких месяцев, где таких субъектов было бы большинство, — пояснили в компании.

Там отметили, что заметное снижение цен может начаться только в случае падения фактического спроса (числа сделок) на протяжении длительного периода времени. Однако пока такой ситуации на рынке не наблюдается. Продажи по итогам октября оказались на уровне сентябрьских, выделено финансирование на программу семейной ипотеки, впереди два месяца, когда за продавцов играет сезонность, подчеркнули в ЦИАН.

В Гильдии риелторов Москвы информацию о снижении цен на новостройки в регионах «Известиям» подтвердили.

— Тенденция снижения цен вызвана тем, что свернуто льготное ипотечное кредитование. До сих пор рынок новостроек безостановочно рос, но теперь остатки строительных проектов застройщиков не подтверждены финансированием. Рынки Москвы и Санкт-Петербурга еще сохраняют относительную стабильность, но вот региональные просели больше, хотя есть и исключения, — сказал «Известиям» президент гильдии Андрей Банников.

По его словам, устойчивость в ценах удалось сохранить на региональных рынках, где есть оборонные предприятия, например в Перми.

При этом Андрей Банников отметил, что, когда действовала льготная ипотека, рост стоимости жилья в новостройках был до 40% и выше, чем на вторичном рынке. Однако сейчас эта тенденция, по его словам, будет нивелироваться, а разрыв повышения цен между рынками сокращаться.

«Известия» направили запрос в Минстрой с просьбой прокомментировать ситуацию на рынке жилья.

Будут ли падать цены на недвижимость и дальше

Впрочем, девелоперы пока не подтверждают тренд на снижение цен.

— Есть небольшая корректировка стоимости 1 кв. м в сегментах эконом- и комфорт-классов, так как эти категории всегда наиболее чувствительны к любым экономическим колебаниям, особенно к изменению ипотечных ставок и ухудшению условий кредитования. При этом недвижимость бизнес-класса и выше показывает большую устойчивость во времена экономической турбулентности, поэтому в этих сегментах снижения стоимости объектов мы не отмечаем, — заявил «Известиям» управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.

По его словам, о повсеместном снижении цен на строящуюся недвижимость в долгосрочной перспективе пока говорить рано.

— В целом охлаждение рынка, безусловно, присутствует, поэтому девелоперы всё активнее вводят различные инструменты стимулирования спроса, в том числе скидки и акции, — пояснил представитель бизнеса.

Ожидать масштабного падения цен на недвижимость не стоит, однако высокие ипотечные ставки могут повлечь за собой стагнацию темпов продаж, заявил «Известиям» гендиректор строительного холдинга «РСТИ» в Москве Алексей Туркин.

— Продолжительность этого периода будет зависеть от сроков возвращения условий кредитования к приемлемым значениям, а также внешнеполитической и макроэкономической ситуаций, — заявил он.

По его словам, в целом рост цен на рынке недвижимости продолжается, однако темпы замедлились из-за увеличения ключевой ставки и фактического прекращения действия льготных программ жилищного кредитования.

Говоря об изменении цен, важно учитывать объем рынка, пояснила «Известиям» гендиректор девелоперской компании Urban Ольга Хасанова.

— Если объем предложения в городе относительно небольшой (до 1–1,5 тыс. лотов), то выход любого относительно крупного проекта на рынок способен изменить баланс цен. Проще говоря, это не квартиры дешевеют, а, может, просто дешевых квартир в какой-то момент стало больше в продаже, и это привело к изменению среднего ценника, — пояснила представитель бизнеса.

По ее словам, тренда на повсеместное снижение цен в компании не фиксируют. По мнению девелопера, если говорить о последних трех месяцах, то средний прайс 1 кв. м в новостройках в большинстве субъектов прибавил от 0,5% до 2,5%.

— Действительно, после отмены льготной ипотеки и резкого повышения кредитных ставок застройщики оказались не в том положении, чтобы поднимать ценники так же смело, как год или два назад. Но и согласиться на уменьшение цен они тоже не могут. Им важно сохранить за собой инициативу в ценообразовании: как только начнется ощутимое снижение прайса, контроль над процессом может быть утерян, покупатели будут откладывать сделки до тех пор, пока девелоперские компании не отступят еще сильнее, — подчеркнула Ольга Хасанова.

Директор Центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Георгий Остапкович считает, что тренд по снижению цен может продлиться от года до полутора, а уменьшение цен составить до 15% и более. По его словам, сейчас население, которое могло бы вложиться в недвижимость, понесло деньги в банки под выгодные проценты, ведь брать ипотеку крайне невыгодно, так как по новым ставкам одна квартира стоит как две, пояснил Георгий Остапкович.

Эксперт считает, что ситуация может измениться, если власти введут новые ипотечные программы или начнется снижение ключевой ставки.